深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司成立于1980年，是深圳经济特区最早成立的专业房地产开发企业，一手塑造了深圳特区最早的城市风貌，并创下了“第一个有偿使用国有土地”、“第一个引入外资合作开发土地”、“成立第一家专业物业管理公司”、“第一个按国际惯例实行建设工程公开招标”、“全国首次土地使用权拍卖会上夺标”等多个全国第一，为深圳经济社会的发展乃至中国房地产行业的发展作出了无可替代的贡献。
然而上世纪九十年代中期，深房集团因种种原因陷入低谷，房产开发几乎处于停滞状态，被新兴的万科、佳兆业等房地产开发企业抛在身后，并渐渐淡出了深圳人的视野。从1996年至2008年十几年间，深房集团一直在亏损或微利的边缘游走，作为上市公司的深房面临着退市风险和生存危机。
2009年，深房集团新一届领导班子在市投控公司大力支持下，怀揣着实现公司二次腾飞的目标，团结带领全体深房人，通过实施滚动开发战略，重新塑造地产品牌，经济效益稳步攀升，驶入了快速发展的轨道，经营业绩画出了一道强劲的上升曲线。2010年净利润突破亿元大关；2013年实现营业收入21.16亿元，利润总额3.04亿元，净利润2.28亿元，分别是2008年的3倍、7.5倍、12倍，创下近18年来的最佳业绩。今年一季度经营业绩继续保持上升势头，实现营业收入3.03亿元、利润总额3158万元、净利润2201万元，分别比上年同期增长84.5%、392%、520%。在2013年深圳地产年会上，深房集团荣获“深圳房地产最具品牌价值企业”称号。
一、实施滚动开发战略，破解土地、资金瓶颈，形成发展的良性循环
深房集团新一届领导班子于2009年到任后，所面临的形势极为严峻。一是缺少土地储备。深房集团十几年来几乎没有购置土地，而原有的遗留土地也因种种历史原因无法正常开发，在深圳区域更是处于无土地开发的困顿局面。二是资金紧张。截至2008年底，累计亏损额近10亿元，导致资本市场融资功能丧失，银行贷款困难重重，地产开发资金严重缺乏。三是房地产专业人才流失严重。为解决上述难题，深房集团根据市场情况和本企业特性，制订了滚动开发战略，即储备一批土地、在建一批楼盘、在售一批楼盘，最终实现良性发展循环。
以市场化运作竞得土地。缺少土地成为制约深房集团发展的一大瓶颈。深房集团不等不靠，决心通过市场竞标获取土地。他们首先把目光聚焦到了房地产行业重地、也是深房集团前期取得一系列辉煌之地--深圳。2009年8月，光明新区挂牌出让新区第一块商住用地。光明新区是深圳高新技术产业的重点发展区域，具有明显的后发优势，房地产升值空间较大。所拍卖的地块地处牛山科技公园脚下，紧邻龙大高速及高铁、规划中的地铁6号线，环境优美、交通便利。深房集团看清大势、谋定而动，经邀请相关专家反复论证，决定抓住这一发展契机，在万科、中海、招商、金地等国内地产大佬参加竞标、强手如云的情况下，一举拿下了占地面积9万多平方米、总建筑面积28万平方米的地块，并定名为“深房·传麒山”，为深房集团打造地产品牌和持续发展奠定了坚实的基础，同时也标志着深房集团强势回归深圳。2013年7月，深房集团凭借在汕头地区多年来创下的房地产品牌优势，又成功竞得潮阳区井仔湾一宗商品住宅用地，该地块实用占地面积5.6 万平方米，总建筑面积可达36万平方米。
盘活历史遗留土地。深房集团历史遗留的传麒尚林项目、东乐项目因种种原因近十年来迟迟无法开发。为早日盘活这些遗留土地，自2009年以来，深房集团多次与政府有关部门沟通，于2011年妥善解决了龙岗传麒尚林项目历史遗留土地问题，并于2012年顺利动工。处于罗湖区的东乐项目土地也取得重大进展，有关部门已同意采取降低容积率的方式进行项目开发，同时通过等价值补偿方式在景田北置换一块土地。另外，汕头地区新峰大厦项目、海天阁改造项目等历史遗留问题也在稳步推进解决。
加大开发及销售力度为土地储备及地产开发提供资金保障。2009年，在综合考虑各方因素的基础上，深房集团决定将汕头金叶岛1号小高层项目作为实现二次腾飞的启动项目。为尽快回笼资金，该项目实现了当年规划设计、当年建设、第二年开盘销售的高效开发。并通过机构团购、定向销售等方式，加快销售进度，当年实现销售额5.5亿元。与此同时，传麒山项目2012年11月开盘销售，目前已实现销售额累计近18亿元。传麒尚林项目2013年10月开盘，目前已实现销售额累计近8亿元。2013年12月，汕头悦景东方项目开盘销售，目前已实现销售额累计达2亿元。
目前，深房集团储备建筑面积达50多万平方米，在建和在售项目约30余万平方米，实现了储备、在建、在售、结转的滚动开发，房地产开发形成了良性循环的大好格局。
二、打造精品楼盘，突出自身特色，深房品牌获得市场充分认可
有了“面粉”，要做精“面包”。本着“精耕细作、精益求精”的开发理念，将每一个楼盘都打造成经典之作，以重塑深房集团的地产品牌。
打造标杆式绿色品牌——深房·传麒山。传麒山作为深房集团的大手笔，对公司今后的发展关系重大。在众多地产大盘、名盘层出不穷的深圳，要打出自己的品牌必须要突出自己的特色、别具一格。深房集团根据绿色低碳成为社会发展趋势的这一现实需求，将传麒山定位为高品质的“绿色”品牌，突出绿色、环保、低碳、智能化。为打造绿色低碳住宅标杆，聘请了国内绿色建筑领军设计机构——深圳市建筑科学研究院作为绿色建筑顾问，从规划设计到现场施工、后期维护，全程严格执行国家绿色建筑标准。引进太阳能热水、楼板隔声、新风交换、中央吸尘等十大智能绿色生态系统。为打造智能化标杆，聘请了欧洲十大著名设计事务所之一的法国vp公司与中国建筑西南设计研究院共同规划设计，将最新的人性化智能科技引入到项目中，如小区智能化管理系统、无负压供水系统、一氧化碳监控系统等。传麒山项目先后荣获了“绿色建筑国家二星级”、“绿色建筑深圳金级”双认证，成为深圳首批获此殊荣的住宅地产项目。2011年3月28日至30日，深房集团携传麒山参展了在北京举行的第七届国际绿色建筑与建筑节能大会暨新技术与产品博览会，也是深圳唯一参展的绿色建筑住宅项目。2012年10月27日，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋专程视察传麒山项目，高度肯定了该项目所采用的各项绿色节能环保技术，称其契合了深圳市绿色发展的理念和光明新区“勇当绿色之都先行者”的定位。2012年11月10日，传麒山一期开盘当天，取得了销售率70%、销售额4.5亿元的良好业绩，充分反映了市场和消费者对项目的高度认可。
创造户型设计典范——深房·传麒尚林。该项目位于龙岗区新生街道，占地面积约7万平方米，建筑面积约18万平方米，以“公园里的住宅”为定位，采用架空层及下沉式庭院设计，打造出了独特的双层园林立体景观。项目还巧妙地将高层、联排、叠拼等不同产品形式有机融合，创新性地设计了“独立别墅联合体”的产品形式，各类产品绝版的高拓展、百变的空间、南北通透设计、极佳的通风采光，每一个设计细节，无不显示深房集团的精雕细刻、匠心独运。传麒尚林项目在“2013第五届中国地产年会深圳站”获得了“年度金牌户型奖”。2013年9月28日，传麒尚林首期产品开盘的150余套高拓展住宅短短1小时即告售磬。
塑造汕头“亲水”高端住宅——金叶岛1号小高层项目。根据金叶岛1号小高层地处岛屿的特点，在规划设计该项目时，深房集团将其定位为汕头高端楼盘的标杆式项目，并以“亲水”为特色，形成了“水中有岛，岛中有水，水绕岛转”的环境基调。18000平方米的小区中心假日广场、5000平方米的入口水景广场、5000平方米的半湾广场、5000平方米的金色沙滩休闲带，充分展示出海天一色的特点。具有欧式艺术风格的露天舞台，不时上演音乐会、化妆舞会、歌剧演出、吉他演奏会，更给这里增加了浪漫的氛围。金叶岛1号小高层项目2010年6月开盘销售，短期内销售大半，市场反响良好。
三、建立管控体系，有效控制成本，显著提升经济效益
工程成本管控是深房集团成本控制的核心。为获取最大化的经济效益，深房集团开展了成本控制对标管理，提出了“精打细算强化成本管控”的管理原则，建立了一系列工程成本管理办法，形成了一整套工程管理体系，近几年来共核减工程成本近2亿元，成效显著。
建立成本管控制度体系。为强化工程成本的管控，深房集团先后出台了《项目目标成本控制办法》、《房地产开发成本核算办法》、《预算编制与审核作业指引》等一系列成本控制管理制度，通过加强计划考核、现场督导，形成了一套行之有效的开发管控体系，实现了成本管控的前置化、全程化管理。
创建从设计到施工的全过程成本控制体系。为从源头控制成本，深房集团在方案设计阶段引入成本控制措施，综合考虑设计方案的功能性、技术性和经济型，择优选择设计单位。同时，通过设定限额设计指标、优化设计奖罚条款等方式，调动设计人员设计低成本方案的积极性。项目进入施工阶段后，成本控制的重点便转移到严签证、控变更、禁返工、防索赔方面，通过提高签证变更预判性，避免应急成本和过剩成本，强化项目施工阶段的成本控制。深房集团还充分利用公司房地产信息一体化的优势，在一体化系统中专设“成本控制”模块，实现资源、信息共享，避免“信息孤岛”，做到了成本管控的“事前有计划、事中有控制、事后有分析”，实现动态管理。
完善招投标管理体系。制订了《工程招标管理规定》、《建筑施工总承包招标定标实施办法》等招标管理制度，结合市场情况及政府指导标准，在招标工作中充分利用手中的标底设定和合理下浮率的权利，有效控制中标价格，既寻找到好的战略am8亚美登录安卓版下载的合作伙伴，又保证中标价格不高于市场平均水平。2009以来，深房集团共开展各类别招投标80余项，涉及金额20多亿元，所有招投标工作公开、公平、公正、高效、价格合理。
建立月度工程款项支付例会制度。深房集团为使工程款项能够及时、合理的支付，每月初对计划支付的资金进行集中审批，并建立了先施工、后审批、再支付的流程，既有效杜绝超控制节点和比例的超付现象，又保证各项目工程如期推进。
目前，深房集团已经在竞争激烈的房地产市场中站稳了脚跟，闯出了一条在困境中成功发展之路，积蓄了未来发展所需的力量，并将以建设“高性能、高性价比、低排放的健康住宅小区”为目标，打造成受人尊重的上市公司。
（投控公司办公室 曲力 深房集团 赵二辉）
