编辑按：投控公司按照市政府、市国资委的部署，积极推动所属企业节能改造工作。深物业集团国贸物业管理公司克服资金等难题，成功对有近30年历史的国贸大厦进行节能改造，探索出了老公共建筑节能改造模式。日前，国家财政部预算评审中心考察组实地考察国贸大厦后，对其改造经验给予充分肯定，并提出在全国推广。
建于1985年的深物业集团国贸大厦有着光辉的历史，是全国第一座超高层综合型多功能楼宇，其三天一层楼的速度代表了深圳速度并响誉国内外。但经过近30年的运行，设备老化问题日益显现，一些大型设备设施已经达到了使用极限，特别是中央空调系统设备和管网老化严重，更难以谈上节能。对此，深物业集团国贸物业管理公司在没有物业专项维修资金的情况下组织业主共筹集资金1600万元，于2012年成功完成了国贸大厦的节能改造，取得了显著的节能效果。改造后，经深圳市住建局深圳市建设科技促进中心评估，空调总用电量下降20%，总节能率达到13.3%，是国贸大厦从“深圳速度”到“深圳质量”的又一次成功诠释。
经验之一：实行业主分摊自筹模式，破解老物业节能改造资金难题
国贸大厦始建于1985年，当时《物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》均没有出台，而且深圳市对1994年以前建成的楼宇从未收取过专项维修资金。而1994年后，国贸大厦历年收取的本体维修金已全部用于公共设施和建筑本体的维修维护，因此没有资金来源。而经测算，节能改造工程共需要1600万元。
为解决资金难题，在深入市场调研的基础上进行了多方尝试：一是申请政府补贴，但未果；二是由国贸物业管理公司垫资，因节能改造工程费用高且业主分期返还时间长，资金风险较大；三是采取emc合同能源管理模式，由以盈利为目的的节能公司负责改造，但由于国贸大厦此次节能改造是整体改造，单纯的节能改造无法解决整体系统设备问题，且节能公司总费用比预算方案高40%。因此上述方案一一被否定。经过反复对比，最终选择通过业主分摊方式给予解决，但这也是难度最大的一种方式。
为得到国贸大厦业主对分摊节能改造费用的理解和支持，他们做足了功课。
进行法规宣传。从《中华人民共和国物权法》让业主明确节能改造费用由业主承担的法律依据，从《深圳经济特区物业管理条例》让业主了解承担共有设施的维修责任。他们主动上门，向业主宣贯相关法规并发送宣传资料。
合理确定分摊金额。为使分摊金额更加科学合理，采取了按区域分摊方式，在考虑产权面积的情况下，充分考虑不同区域的受益程度及对设备的消耗大小等等。具体分摊原则是：国贸大厦主楼（b区）和裙楼商场（a区）按照不同标准分摊，a、b区由全体业主分摊，对于独立使用的设备按照各自的区域分摊，不使用大厦中央空调的业主不分摊。
召开业主大会表决通过。在召开业主大会前多次上门拜访业主，或去函、电话沟通，就“是否同意实施节能改造”、“是否同意由业主委员会授权实施改造”、“节能改造费用分摊模式”等达成共识，并在业主大会投票表决中以高票获得通过。
经验之二：建立节能改造管理模式，赢得业主信赖
国贸物业公司获得业委会授权节能改造工作后，高效开展节能改造工作，认真筹划、精心组织、科学施工。
做好改造筹划工作。成立了节能改造工作小组，提前做好资料收集、系统测评、可行性研究、工作计划制定等工作，并向业委会提交了详实的调研分析及改造可行性报告。由深物业集团出资70万元，作为节能改造的启动资金。通过专业造价公司协同设计院对工程改造做精细的概预算。
公正公开招标。国贸大厦改造工程涉及6项招标，具体包括主机采购、空调水泵采购、冷却塔采购与安装、水力平衡阀采购等。为节省招标费用，自行组织招标，从而节省招标费用10万余元。为做好招标工作，成立了由物业公司工程技术人员、业主代表和外聘空调专家组成的招标小组，精心编制专业化、精细化的招标书和评标细则。对各投标单位进行实地考察，深入了解其技术实力。为确保招标工作公正、公开，从招标公告、标前会议、发标接标、评标定标到结果公告，均邀请街道、社区工作站、业主代表进行现场监督，并全程录像，赢得了广大业主的赞誉。
精心组织施工。为加强节能改造的组织领导，成立了由国贸物业公司总经理为第一责任人的项目改造组，下设各专项小组。为最大限度减少因节能改造对客户空调使用的影响，编制精准的施工组织计划，精细到以半天为单位，并与施工单位反复切磋、模拟测试，以确保所有工序在指定时间内完成。
加强施工监管。为保证工程质量，专门成立了施工监管小组，与外聘专业监理公司密切配合，全程把关。对工程质量、进度、现场安全管理等每一个环节都安排专职与兼职人员，进行全方位、全过程、多岗位的跟踪、监管。对改造工程按阶段、分项验收。隐蔽工程全部录像存档。全部主材均按规定送检，施工监管小组进行严格验收。对管道及金属件焊缝等重点部位，实行多次抽检，确保不留工程隐患。
严控费用开支。为节省住宿费，曾一天跑3个城市考察采购设备。对员工加班费则由物业公司自行解决，以减轻业主负担。从造价确定至工程竣工的2年间，虽然人工、材料费“飞涨”，但工程费用得到有效控制。
打造阳光工程。对节能改造的各个环节工作逐项向业委会作书面报告。邀请业主参加设备采购考察，听取相关意见。组织业委会及业主参观施工现场，主动接受监督。工程完工后，聘请独立第三方审计机构，对工程资金收支情况进行审计，并将审计结果公布于众。
经验之三：建立节能设备改造模式，践行“绿色、低碳”理念
在改造过程中，提出了“楼老理念不老，绿色低碳创亮点”目标。
减少总装机容量，降低用电负荷。国贸大厦原设计总冷量为3000冷吨，设计量远大于使用量。通过对国贸大厦历年运行数据分析，将总冷量减至2800冷吨，总装机容量减少22%。
更换空调主机，采用节能新产品。原主机为上世纪七十年代产品，经过多年运行衰减，能效比平均下降20%。此次改造，选用的主机不仅能满足环保制冷剂的要求，而且能效比达到了国家二级能效标准，比原机组提高能效20%以上。
优化主机配置组合，减少主机台数。国贸大厦原有5台离心主机，低负荷运行时效率较低。本次改造减少了1台主机配置，从而减少了用电量，同时还保证了机组在低负荷情况下的高效运行。
改变冷冻水输送方式，减少水泵台数。原系统冷冻水泵采用二级输送方式，一共配置11台，改造后采用单级输送 变频控制形式，减少5台水泵，不仅降低了设备投资费用，而且减少了用电量和能量损耗。
改用方型逆流塔，有效降低主机能耗。原冷却塔为方型横流塔，效率低，能耗大。此次选用了经过cti认证的方型逆流塔，既解决了冷却塔漫水问题，又降低了冷却水温，达到了节能效果。
增加水力平衡阀，提升节能效果。在楼层冷冻水回水总管上安装动态压差平衡电动调节阀，在机房冷冻水集水器总管安装静态平衡阀，在冷冻水泵配置变频控制装置，有效避免了空调设备频繁启动，消除了楼层冷热不均现象。
增加中央空调群控系统，避免能源浪费。通过此办法避免主机过早或过晚开启以及开启数量或组合不合理情况的发生。
增设能源监测系统，开展持续有效能源管理。增加能耗计量表、中央服务器及终端电脑，系统自带软件对数据进行整合、统计，并自动生成各种报表，从而方便对能源使用情况的充分了解，及时对能耗管理做出正确的研判。
采取对比法，顺利安装led节能灯。为了让业主认可led节能灯，在工程开展前，选取两个楼层加装电表，一个月采用现有灯管，下一个月更换成led节能灯管，分别计量电量，实践证明安装led节能灯管后节能率达到63%，得到了广大业主的认可，最终安装了3867只led节能灯管。
经验之四：建立节能管理模式，实现节能工作常态化
为使节能工作持久有效地贯彻执行，节能改造完成后，针对国贸大厦空调系统的特点，建立了一套日常节能管理模式。
加强巡查，确保主机运行组合最优。针对空调主机存在频繁调整的要求，安排1名责任心强、经验丰富人员专门负责空调主机运行，及时巡查、记录参数，同时根据运行参数精确把握主机增加或减少的时机，以有效减少开机台数，从而实现主机组合运行的节能最大化。专人定时巡查，不仅巡查空调主机、管道设置的传感器，还巡查空调供应现场设置的温度计，实时测试现场温度，取得准确的第一手资料，避免主机因参数测量误差可能导致对调整主机的误判。
降低空调冷却水温度，提高主机效率。当冷却水温度超过31℃时，加开一台冷却塔，迅速降低冷却水温度，提升主机制冷效率，使主机保持高效节能状态。加开冷却塔避免加开主机，不仅提高了主机效率，而且节省了因加开冷却水泵和冷冻水泵产生的额外能耗。
调高主机冷冻水出水温度，降低主机能耗。对比测试空调主机冷冻水出水温度，选取厂家建议的8℃和实际运行设定的9.5℃的两种模式。经测定，当冷冻水出水温度为9.5℃时，冷冻水泵变频控制不会启动，整个空调主机系统总能耗相对较小。经向生产厂家咨询，长期运行在9.5℃对制冷主机设备没有不良影响，从而将空调主机冷冻水出水温度设定在9.5℃。
（深物业集团国贸物业公司 李正奎 投控公司办公室 曲力）
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