深物业•金领假日公寓项目位于深圳市福田区皇岗口岸商住服务区，处于福田南路与滨河路交汇处，是集团公司在皇御苑片区的收官之作。本项目总用地面积为12597.57平方米，容积率为10.27，总建筑面积182829.3平方米。本工程由1栋建筑组成，1栋包含三座塔楼（1a、1b、1c），底部由一层连为一体， 1a、1b、1c为超高层住宅塔楼，高度分别为149.25米、149.85米、149.85米，其中1a、1c为单身公寓，1b为单身公寓和住宅。
在房地产项目开发过程中，大量的统计数据和实践表明，前期策划和设计阶段影响了整个房地产项目投资的80%以上，那么在设计阶段就尽量把控好项目的成本变得十分关键。在建筑、设备和结构这三项建安成本当中，结构成本是客户的最不敏感项。在保证项目结构安全的前提下，开发商在地基基础、主体结构的钢筋混凝土方面多花了再多的费用，客户也完全感受不到。过于保守的结构设计有时起到的反而是更多的负面效果，比如上部结构中剪力墙过厚、柱子过大、梁截面过高、板过厚等等都直接影响客户功使用，而下部的地基基础投入客户更是无从知晓；同时结构成本又占整个建安成本的40%至60%，因此在保证结构满足规范安全的前提之下做到如何节省结构成本，成为整个项目成本控制的一个重要方面，这也是地产企业精细化管理的具体体现。
目前，超过95%的地产商忽视了“结构成本优化”，而不到5%的地产商通过强化“结构成本优化”建立了一定的成本优势。现在，公司对结构成本优化也越来越重视。通过多个项目经验的积累，公司的结构成本优化能力也在不断增强。基础选型和设计作为结构成本优化的一个关键方面一直受到各标杆地产公司的重视，本文将从桩基设计专业技术和桩基设计管理两个方面对金领假日公寓项目桩基础优化设计管理的实践作简要介绍。
关于桩基础设计
深物业•金领假日公寓项目作为超高层、超限项目，上部结构共48层，结构总荷载较大，因此塔楼范围内基础设计有一定难度；另外，地面以下设五层地下室，抗浮设防水位较高，塔楼范围以外水浮力很大，因此地下室抗浮设计就成为这个区域的重点。
一、基础形式选择及桩基成孔工艺的确定。本工程共48层，结构总荷载很大，对基底承载力要求较高，如采用筏形基础将难以满足地基承载力要求，根据深圳地区经验和地质勘察报告给出的建议，宜优先采用桩基础。桩基础分为预制管桩和混凝土灌注桩，由于场地持力层较浅，且预制管桩单桩承载力较低和上部结构荷载大，因此最终选择采用大直径的灌注桩作为本工程桩型。在确定采用灌注桩作为本工程桩型后，接下来需要确定的便是灌注桩的成孔工艺，这直接关系到施工阶段的进度和成本，因此成孔工艺的选择必须会同集团公司成本控制部及皇城地产公司共同确定。为此，公司设计规划部于2014年10月23日组织相关各方并聘请四位结构专家召开专家讨论会，经讨论最终确定采用旋挖成孔灌注桩。
二、持力层、桩径、桩间距和桩身混凝土强度等级的确定。根据地勘报告建议并考虑后期施工的难易程度，选择桩基持力层为中风化岩层。考虑到竖向承载力较大及充分保证成桩质量，结合旋挖桩施工工艺，本工程均采用较大直径的桩型，直径控制在0.8米至2.4米之间。为保证每根桩的具备足够的桩身承载力及成桩后的实际强度，控制混凝土强度等级在c40以内。
三、单桩承载力特征值及入中风化岩深度的确定。在确定了桩径及持力层后，根据勘察报告地质情况及桩身强度便可估算出每根桩的单桩承载力特征值及入岩深度，本工程单桩承载力范围为42000kn至4900kn，入岩深度为0.8m至1.2m。
四、抗浮验算及抗拔桩抗裂验算。根据地勘报告本工程抗浮水位绝对标高为5.0m，浮力水头达17.2m，塔楼范围以外每根柱底水浮力为3990kn，每根桩的上拔力非常大。考虑到深圳地区有许多工程后期抗拔试验检测抗拔力不足的案例，这将导致后期补救异常困难，因此在计算单桩的抗拔力时对岩层侧阻力取了一定的折减系数，以此来提高抗浮安全储备。抗拔桩的桩身配筋有桩身抗拔裂缝控制，本工程尽量采用规范要求的最低裂缝限制，以保证每根桩的最经济配筋率。
在专家讨论会中，各位专家对本工程的桩基设计的各项指标及布桩方案均给予了充分肯定，之后深圳市结构设计权威魏琏教授也对本工程的桩基设计成果给予高度肯定，说明本项目桩基总体方案较为经济合理。
关于桩基础设计管理
深物业•金领假日公寓项目由于是超限项目，在初步设计阶段需要先进行抗震超限审查，超限审查通过之后才能开展施工图设计。而为了配合整个项目的总体开发进度，必须尽最大努力先出桩基施工图，之后才能开展确定桩基施工单位的招标和报提前开工的相关手续等相关工作。因此，如何在保证桩基施工图质量的同时以最快的速度出图便成为桩基设计管理的关键。为此，公司设计规划采取了以下五点措施来解决这一问题：
一、采取各项措施确保一次通过抗震超限审查，并安排设计院在准备超限审查的同时进行桩基施工图设计，两者同步进行，做到超限审查一通过便可送审图公司进行审图。
二、在超限审查之前，先内部审查桩基施工图初稿，同时在这一阶段组织桩基选型专家评审会，确定桩基成孔工艺为旋挖桩，避免后期施工过程由于成桩工艺不明确造成扯皮及反复。
三、超限审查会专家评审会提出在施工图设计阶段应该补充确定落地剪力墙是否满足高规框支框架承担的百分比要求，公司设计规划部先于设计院复核计算书并提前发现落地墙数量不足，立即敦促设计院调整落地墙数量并修改由此导致的桩基施工图修改，避免了桩基施工图可能出现的大疏忽。
四、超限审查完成之后立即将桩基施工图送审审图公司，与此同时出施工图第二版给皇城地产公司预算部进行同步做施工标底，皇城地产公司预算部、工程部及项目部都对此版图纸从各自的角度提了相关完善意见，设计院同步调整设计确保做到审图公司审核完成之后不再有大的修改。
五、密切跟踪审图公司所提的一审意见是否经济、合理，敦促设计院与审图公司密切沟通，以最快速度完成一审修改意见，出最终版图纸。
综上所述，要做好结构优化设计管理工作，需从专业技术和设计管理两个方面同时入手，从公司到部门都应重视结构优化工作，工作人员应该不断提高自身的专业水平（尤其是对各设计规范要熟悉），与设计院专业负责人及总工保持良好关系。若是有条件，可以学习标杆企业适当引入结构优化公司。唯有如此，才能确保工作高效，锻造精品。
作者：深圳物业集团公司规划设计部 胡孟辉
深投控微信号
